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【メリットとデメリットも】オーナーチェンジ物件ってどうなの?

不動産投資において、取得する不動産は2種類に分かれます。1つ目の種類は、新築物件や空室物件など入居者がいない状態で物件を取得する場合です。2つ目の種類は、すでに入居者が住んでいる物件を購入する場合です。
また、不動産投資物件の中で、もっとも多くの人が取得している不動産が区分所有物件です。これは分譲されたマンションの一室を購入するというものです。不動産販売業者において、区分所有物件の売買を専門とする業者があります。
また、区分所有物件の購入者の中には、物件の価値が上がることを見込み、将来は物件を売却することを目的としている人がいます。そのため、区分所有物件は売買が繰り返されることが多々あります。
この様な物件の売買において、すでに入居者が住んでいるオーナーチェンジ物件を取得する場合のメリットとデメリットをお伝えします。

メリット① オーナーチェンジ物件は購入後すぐに家賃収入が得られる!

オーナーチェンジ物件には、すでに入居者が住んでいますので、売主である前のオーナーと入居者との間に、賃貸借契約が結ばれています。
この賃貸借契約書には、毎月の家賃や共益費が記載されています。
そのため、オーナーチェンジ物件を購入した場合は、物件を購入したときから、家賃収入を得られ、その家賃の金額は確定しています。そのため、物件を購入する前にこの物件の収益性を確認することができます。
簡単な計算の例として、年間の家賃収入を購入時の費用で割ることで、物件の利回り(収益性)を数値にすることができることがメリットです。
この収益性は銀行の預金金利よりも高いので、多くの人にとって不動産投資を始める理由にもなっています。
また、オーナーチェンジ物件の場合は、収益性が低い物件である場合も明確にわかりますので、収益の悪い物件を購入するというリスクが低いこともメリットです。
さらに、収益性が明確であるため、銀行からの融資を受けやすいということもメリットです。実際、私が空室である物件を購入したときに銀行から「空室の部屋の想定家賃はいくらですか」とか「満室である物件ならば家賃がわかるため、より多くの融資金額とすることができた」などとのコメントをもらったことがありました。
オーナーチェンジではない空室物件の場合は、家賃が決まっていないことだけでなく、満室になる日にちが決まっていないこともデメリットです。
当然ですが、空室期間には家賃が入ってこないので、空室が長引くことで収益性が悪くなります。また、銀行からローンを組んでいる場合は、空室期間は自己資金からローンを返済しなければなりません。このようなことを避けられることもオーナーチェンジ物件のメリットとなります。

メリット② オーナーチェンジ物件は新築区分マンションよりも安く買える!

不動産物件の中で、比較的購入価格が低いのが区分所有のマンションです。
新築区分マンションよりも、オーナーチェンジ物件である区分マンションは、さらに安く購入できます。これも当然なことですが、オーナーチェンジ物件はすでに人が住んでいるために、中古物件であるからです。
また、中古物件の中でも、空室物件よりもオーナーチェンジ物件は販売価格が低いという傾向があります。
その理由は、空室物件を購入するケースは、購入するオーナー自身が住む目的である場合や、オーナーとなる人が事務所として利用する目的の場合があるからです。このようなケースでは、投資目的ではないため、価格をより下げて購入するというよりも目的に合う物件ならば高くても購入するためです。
また、オーナーチェンジ物件は購入後に修繕の費用がかからないことが大半です。空室物件では前の入居者が生活していた後に清掃だけをして引き渡される場合が多く、キッチンや各種の設備を交換する必要があり、費用が掛かります。時には、清掃もされていない場合もあります。
これに対して、オーナーチェンジ物件では以前の入居者が継続して住み続けるために、プライバシーを尊重して、新規オーナーは簡単には入室することもできず、そのため修繕費用も掛かりません。

オーナーチェンジ物件のデメリットは?

オーナーチェンジ物件は入居者が住み続けているのですが、その入居者がもし家賃を滞納する傾向がある場合は、予定どおりに家賃収入を得られないかもしれません。これにより、今後は家賃の回収作業に苦労をしてしまうかもしれません。
また、購入前に部屋の様子を確認するためには入居者の承諾を得て入室することになりますので、購入時に部屋の様子を確認することができない場合が多々あります。後日、部屋の状態がとても悪く、多額の修繕費が必要になってしまうかもしれません。
その他には、かつて入居者が賃貸借契約をしたときの勤務先に継続して勤務しているとは限らずに、購入時には状況が変わっているかもしれません。
このことは、賃貸借契約書に記載されている保証人についても同様で、変化があるかもしれません。

オーナーチェンジ物件のデメリットの対策方法は?

入居者が家賃の滞納者であるか否かは、売買契約前に売り主より、入居者の家賃の支払い状況について確認をすることが有効です。家賃の滞納があるのか否か、また家賃の支払い遅れが過去にあったのか否かなどについて確認をしましょう。
部屋の中の様子を確認することについては、入居者と売り主の両方からの承諾が必要ですので、購入前にはなかなか承諾を得られないことが多いものですが、買主側から依頼をしてみることで、承諾を得られる場合もありますので、試してみることも有効です。
入居者の勤務先については、前のオーナーに確認してもらうことを依頼することも有効です。
または購入後であっても再度確認、従業員証や納税証明書の提出依頼や勤務先への連絡をすることも有効です。ただし、この場合は、入居者に嫌な思いをさせてしまうことで退去されないように、伝え方を丁寧にするべきです。
入居者は以前のオーナーと賃貸借契約をしています。
オーナーチェンジ後は、入居者と再度契約するのではなく、オーナー変更と賃貸借契約の内容は今まで通りであることを入居者に連絡し、署名をしてもらいます。
このときに、入居者に対して、現在の勤務先や年収などを確認することも有効です。
また、保証人の確認につきましては、オーナーチェンジのときに保証人からも証明捺印をもらうことは慣例では多くはないのですが、保証人からも入居者と同様に署名捺印をもらうことが有効です。

まとめ

不動産の購入目的により、オーナーチェンジ物件を取得するメリットとデメリットが異なります。区分マンションを購入したオーナーがその部屋を使用する目的がある場合は、既に入居者がいる物件を購入するオーナーチェンジ物件は目的に適していません。
これに対して、費用を抑えて、収益性を確保する目的でオーナーチェンジ物件を購入する場合は、一般的に空室である物件を購入するよりも比較的安く購入できる傾向があります。それは部屋を事務所や本人の居住用として空室を購入する人は収益性を重視しないためです。また購入が完了したときから家賃収入を得ることができるため、収益が確保されているということがメリットです。ただし、入居者の家賃の支払い状況や部屋の使用状況や入居者と保証人の現在の属性の確認などについて、不動産業界の慣例よりも深くチェックをすることが有効です。

オーナーチェンジ物件を購入する人は、不動産投資を目的としている場合が多いのですが、投資とは言わず不動産賃貸経営として、1つ1つのことを確認して、不動産を所有することで失敗をしないよう注意をしてもらいたいと思います。

執筆者
大長 伸吉(不動産投資アドバイザー)

ランガルハウス株式会社代表、年金大家の会主宰
■保有資格
宅地建物取引士、AFP、貸金業務取扱主任者

世田谷区・目黒区を中心に東京の土地購入から銀行融資、設計施工、満室管理、税務相続まで個別に寄り添っている。自身も4棟23室の物件を満室運営中。10年間で3,000回以上の個別相談と250回を超えるセミナーを開催。