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【カリスマ大家さんはやっている!?】ネットリフォームで入居率を上げる

賃貸住宅の大家さんならばきっと誰もが経験する、入居者の退去。退去後、リフォーム内容を吟味し、客付のタイミングを逃さないようスムーズに実施することが、空室対策にとって重要になります。

最近ではインターネットの普及によって、入居者に人気の物件情報や、近隣の競合物件の情報を手に入れられるようになりました。また、それだけでなく、リフォーム会社を見比べ、手配をすることも可能になっています。ここでは、ネットリフォームについてご紹介します。

ネットリフォームのメリット(大家さん向け)

(1)退去リフォームは空室対策につながる
退去後のリフォームは、次の入居者を決めるために必要なものであり、リフォーム内容が空室対策にとって重要な要因となります。通常、退去立ち合いの際には、それまで住んでいた入居者と物件をチェックし、修繕が必要な箇所について故意・過失によるものなのか経年劣化なのかを判断、負担割合を決めます。その後、不動産会社と大家さんは、次の入居者のために必要なリフォーム内容を決定し、発注、リフォームを実施します。

多くの場合、築浅できれいに住まわれていた物件であれば、室内クリーニングと原状回復工事、鍵交換などを行えば次の入居者が決まります。
しかし、築年数が古くなった物件の場合、近隣の築浅物件と比べられてしまい、どんなに優秀な不動産会社であっても客付が難しくなります。そのため、退去後のリフォームは経年劣化による修繕だけでなく、間取りや設備を変える必要が出てくることがあります。
退去後のリフォームの際にしっかりと物件に手を加えることが、空室対策に繋がるのです。

(2)退去リフォームは内容とスピードが重要
リフォーム会社を選ぶ際に重要なのは、リフォーム内容とスピードです。退去後のリフォームをスムーズに行うために、「付き合いのある業者にいつも任せている」「専任の不動産会社や管理会社が退去立ち合い時に修繕内容を決めてくれるのでそのまま依頼する」という方も多いのではないでしょうか。

一般募集の物件であれば、「自分でリフォーム業者を探す」「複数の業者から合い見積もりをとり発注をする」ということもあるでしょう。

しかし、なじみの施工会社に任せることで、リフォームの内容や質、価格など、本来ならば重視すべき部分がおざなりになってしまっているケースがあります。また、リフォーム会社選びに時間がかかり、次の入居者の入居希望日に間に合わず逃してしまうということも考えられます。そもそも、リフォームに時間をかけることは、空室期間を延ばすことになります。そのため、退去後のリフォームはスピード感も重要なのです。

(3)ネットリフォームでスムーズなリフォームが可能
最近では、インターネットの普及によって「選べるリフォーム」といわれるようなネットリフォームサービスも出現しています。ネットリフォームの最大のメリットは、物件に近いリフォーム業者を簡単に探し出すことができ、複数の業者から素早く見積もりを取ることができるということでしょう。これによって、地域最安値のリフォーム施工会社を簡単に探し出すことが可能です。

また、家に居ながらにしてリフォーム業者の口コミや評判、施工事例などを調べられたり、施工状況をオンラインで確認することができたりするということもメリットです。ネットリフォームの出現により、大家さん主体で情報をスムーズに収集し、予算とリフォームの内容や質に納得した上で発注することが可能になっています。

ネットリフォームの課題は?

ネットリフォームには、メリットだけでなく課題となるデメリットも考えられます。
それは、技術力の高さで選んだつもりが、インターネット上に出ている写真などのイメージに左右されているだけかもしれないということです。
例えば、複数の会社から同じような金額の見積もりが出てきた場合を想像してください。

現場確認のため物件に現れたリフォーム業者の担当の印象があまりにも悪い場合や、見積もりの内容が明らかにおかしな場合は検討対象から外すことは簡単です。しかし、そうでない場合はどうでしょうか。見積もりの内容が似ていて金額も同じ、営業担当や会社の規模などもさほど変わらないといった場合、最終的にリフォーム業者を判断するには、インターネット上にある情報をもとに判断することになるでしょう。

企業のサイトを確認したり、ブログや施工事例などを見比べたりすることでどの会社を選ぶか決めることになった際、インターネットに強い会社であれば、印象を操作することもできるということを覚えておいてください。

プロのカメラマンがきれいな写真を撮影し、しっかりとデザインされたホームページが作成されていれば、施工技術が伴っていなかったとしても、「いい会社だろうな」というイメージを作り出すことが可能です。逆に、技術力は非常に高くてもインターネットを使い慣れていない会社の場合は、そもそもの情報量が少なく、「技術力はどうなんだろう?」「リフォームの仕上がりに疑問がある」というイメージにつながってしまうことも考えられます。すなわち、ネットリフォームを利用する場合には大家さんの見る目も大切になってくるといえるでしょう。

資金はどのくらい必要?

(1)原状回復リフォームの相場は7万円
実際にリフォーム業者を選び、退去リフォームを行った場合の費用はどのくらいかかるのでしょうか。
家仲間コム(https://www.ienakama.com/restoration/price/?range=0_7)によると、原状回復リフォームの相場は7万円(2017年12月調べ)だとされています。これはあくまで「原状回復」の場合です。内装素材の変更等の小規模なリフォームや、リノベーションといわれる大規模な間取り変更をおこなう場合、その金額は数十万~数百万円にもおよぶこともあります。

(2)ガイドラインや特約によって負担割合が決まる
リフォーム費用は、すべて大家さんが負担しなければならないわけではありません。
例えば、普通の生活をしていて壁紙が黄ばんできた、日焼けしてしまったなど、経年劣化によるクロスの張替えは大家さん負担とされています。次の入居促進のために行うクロスの張替えについても同様です。

しかし、入居者がタバコを吸って壁紙が変色したなど、入居者の過失による張替えについては入居者負担となることが、国土交通省の定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によって決められています。これはクロスに限らず、フローリングやふすまなど、様々な項目について記載されており、これをもとに大家さんと入居者とのリフォーム費用の負担割合が算出されます。
すなわち、退去リフォーム費用はすべて大家さんが負担しなくてもよい場合があるのです。

敷金ゼロでの賃貸を行なっている大東建託の場合(http://e-heya.kentaku.net/selection/selection_shikizero/)、クリーニング費用は入居者負担という条件のもとで賃貸借契約を結んでいるため、全額入居者負担となります。ワンルームに1人入居の場合、ハウスクリーニングに3万円(2017年12月現在)ほどになっています。
このように、契約時の特約があればハウスクリーニングや鍵交換など、入居者負担とできるものがあり、大家さんの負担が発生しないケースもあるのです。

まとめ

入居者の退去が決まった際、リフォーム内容を吟味しスムーズに行うことが空室対策につながります。付き合いのあるリフォーム会社や不動産会社に任せきりにせず、相場にあった適正価格で質の良いリフォームを行いましょう。そのためには、ネットリフォームを活用し、大家さん自らリフォーム会社を選ぶことが重要です。

富田浩司 (ファイナンシャルプランナー)

富田FP事務所 代表

ゴールドマンサックス証券などの勤務を経て2007年に富田FP事務所を設立。主に、子育て世帯のマネープランをテーマに、講演、執筆活動などを行い、金融リテラシー向上に努める一方、FP相談では本音で話し、本気でサポートするFPとして、多数の顧客から支持を得ている。

<得意分野>
ライフプラン(マネープラン)コンサル、子育て・教育資金コンサル、長期分散投資コンサル、保険新規見直しコンサル、不動産購入・不動産投資コンサル、節約経費削減コンサル、法人税金対策コンサル