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【不動産投資】法人化するメリットとそのタイミング(1) ポイントは所得税の税率と譲渡所得税

一定の収益を上げている不動産投資家のなかには、法人化を検討している人も多いのではないでしょうか。

大規模に展開していたり、1,000万円を超える年収があったりする投資家は法人化を検討すべきといったことが言われますが、果たしてその判断基準は正しいのでしょうか。

法人化するメリットを考えつつ、法人化を考えるべきタイミングについてご説明しましょう。

所得税と法人税、税率の違い

法人化を検討するひとつの材料として挙げられるのが、個人と法人の税率の違いです。

個人として納める税金より法人として納める税金の方が安く済むようであれば、税金の面では法人化した方が得ということになります。

次の表は所得税の税率を表したものです。累進課税ですので、所得が高くなるにつれて税率も高くなるのは、皆さんもご存知の通りです。

個人

法人

このように、所得税と法人税では税率にはこのような差が生じるため、税率の差を上手く利用すれば法人化することで節税を図ることができるのです。

所得金額が900万円を超えると…

所得税と法人税の税率がほぼ同じ割合になります。

とはいえ、900万円~1,800万円の所得では依然として所得税率の方が低く抑えられています。それにもかかわらず、

「年収1,000万円程度になったら法人化を考えた方が良い」

と言われるのはどうしてでしょう。

兼業大家にはサラリーマンとしての所得があります

そこに家賃の所得が加算されると、40%の税率を課せられる人も出てくると考えられます。

また、つい以前は所得税・法人税ともに上記とは異なる税率だったため、「1,000万円」がひとつの目安となっていたのでしょう。

サラリーマンとして1,000万円程度の所得がある兼業大家の人は、法人化について考えてみるとよいでしょう。無料相談を行っている税理士事務所に相談に訪れてみるのもおすすめです。

譲渡所得税

売却益に対して課せられる譲渡所得税ですが、この譲渡所得税にも個人と法人で違いが生じます。

個人の場合

5年以内の短期売却

約40%の譲渡所得税が課せられます。

5年超の長期売却

約20%の譲渡所得税が課せられます。

そして、個人に課せられる譲渡所得税は他の所得とは分けて計算されるため、他の所得が赤字であったとしても、所定の譲渡所得税を納める必要があります。

法人の場合

売却益が出ても譲渡所得税が別計算になることはありません。譲渡所得は他の所得と同じ扱いになるため、上記の表の税率に従って課税される税金を納めることになります。

上記の表に従うと法人税の最高税率は34.33%です。

よって短期譲渡においては法人の方が得と言えますが、長期譲渡になると逆に個人のほうが税率は低くなります。

執筆者:内田陽一
株式会社aoie代表取締役、合同会社パッサージュ代表、ランドリーム草加八幡町店およびシェローバイクパーク草加産業道路オーナー、ホームインスペクター(住宅診断士) 2014年まで外資系通信機器会社にて通信用集積回路の開発に従事。退職後、それまで兼業で行っていた不動産賃貸業を本業に。5棟41室、北関東を中心に高利回りの物件の賃貸経営に携わる。空店舗を活用したランドリーム草加八幡町店・シェローバイクパーク草加産業道路の経営にも携わる。2018年よりまちづくり会社、株式会社aoieの代表取締役を務める。2018年4月、第1号案件となる「キッチンスタジオ アオイエ」がオープン予定。