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【7月から新体制】行政当局の規制スタンス

2018年7月、金融庁の森長官退任に伴い新しく遠藤長官が就任し、新体制のもと新たな金融方針も発表されました。では、その新体制となった金融庁はどのような金融方針を打ち出したなのでしょうか?また、そのことが大家業には今後どのような影響を及ぼしていくのでしょうか?本記事では、大家さんが事業を進める上で重要な要素であるアパートローンの詳細と併せて、新体制となった金融庁による大家業への影響について書いていきたいと思います。

■アパートローン融資とは

ここでは、金融庁が新体制移行後にどのような動きを取っているかについてお伝えする前に、不動産投資において重要な役割を担うアパートローンについてお伝えしたいと思います。

不動産投資におけるアパートローン

株式投資やFX、金投資など数ある投資先の中でも不動産投資に人気が集まる理由の一つとして、銀行からの借入投資を行うことができることがあげられます。株式投資やFXにも信用取引といった制度はありますが、基本的には手元にまとまった資金がないと大きな投資は難しいです。一方、不動産投資においては購入する不動産を担保に融資を受けられるため、物件価格の1割~2割程度の自己資金で、1億円や2億円といった物件を取得することが可能です。不動産投資のこうした仕組みを担っているのが、アパートローンです。

アパートローンの仕組み

アパートローンと同様、不動産を担保にして融資を受けられるものの代表的なものとして、住宅ローンがありますが、住宅ローンはど「借りる人」の属性や年収を対象に審査し融資が行われます。一方、アパートローンは「取得する物件」の不動産価値や収益性対象に審査し、融資が行われます。アパートローンでは、たとえ借りる人の属性や年収がそこまで高くなくとも(高い方がよいことに変わりはありませんが)、対象の不動産の価値やが収益性が高ければ審査の承認も得られやすくなってます。

アパートローンで必要とされる自己資金

アパートローンでは、一般的に物件価格の1割~2割程度の自己資金が必要とされています。つには、不動産の取得時には登記費用や火災保険費用、不動産会社に支払う仲介手数料などが必要なこともが理由にあげられます。また、物件価格に対して借入額が少ないとキャッシュフローの手残りが多くなりやすく、お金を貸す側として安心しやすいということもあります。

例えば、1億円の物件を取得する際に1億円借りる(25年・金利2.5%)場合と、2,000万円を自己資金で用意して8,000万円借りる(同条件)場合とでは、1億円の場合で月々の支払が約45万円、8,000万円の場合で月々の支払が約36万円となります。次にこの1億円の物件の利回りが7%とした場合、年間700万円、月々約58万円の家賃収入が得られます。

自己資金ゼロで1億円借りた場合は手残りが13万円(58万円-45万円しかないのに対し、自己資金を2割投入し、8,000万円の借入た場合だと22万円(58万円-36万円)残すことができます。手残りを多くするには借入額を少なくするのがよいことは感覚的に分かりやすいかと思いますが、実際に金額を見てみるとかなり大きな差があることが理解できるのではないでしょうか。

1億円の物件取得時に8,000万円借りる場合と1億円借りる場合の手残り

銀行の種類ごとのアパートローンの金利

自己資金の有無による毎月返済額の違いを見ましたが、毎月返済額は、他に金利や借入期間でも大きく変わります。借入期間については、物件の築年数が影響するため、交渉にも限度がありますが、金利についてはどの金融機関に融資を受けるかで変わることが少なくありません。ここでは、メガバンクと地方銀行、信用金庫の3つに分けて銀行の種類ごとの金利の傾向についてお伝えします。

・メガバンクのアパートローン金利

一般的にメガバンクのアパートローン金利が他の金融機関のものと比べてかなり低いことが多く、条件がよければ0%台で借りられることもあります。しかし、メガバンクのアパートローンは審査が厳しく、審査に時間がかかります。これから大家さんになろうという方や、まだ大家さんになったばかりという方がメガバンクからアパートローンで融資を受けるのは困難なのが現実です。

・地方銀行のアパートローン金利

次に、地方銀行や第二地方銀行のアパートローンについて説明します。金利が1%台後半~2%台後半と、メガバンクよりは高いものの、条件がよければ1%台での融資を受けることも可能です。地方銀行のアパートローンは、これから大家さんになろうという方やまだ取引の少ない大家さんでも取得する物件の評価や収益性が高ければ借りられる可能性があります。

・信用金庫のアパートローン金利

最後にその地域にある信用金庫や信用組合のアパートローンは、金利が2%台半ば~3%台となるなど、比較的高い金利設定となっています。信用金庫や信用組合ではアパートローンという商品があるわけではなく、事業性融資として融資が行われるのが特徴で、付き合いが長くなると金利を低くしてくれることがあります。これから大家さんとなる方でも融資審査を受けやすいですが、居住地域の物件しか取扱が出来ないため注意が必要です。

■新体制で何が変わる?

2018年7月10日、金融庁の森信親長官の退任に伴い、遠藤俊英監督局長が長官に昇格することが発表され、7月17日付で新体制へ移行しています。新体制に代わり、大家業にはどのような影響があるのでしょうか?

投資用不動産向け融資の実態調査

新体制移行後、2018年9月26日に発表された2018事務年度(2018年7月~2019年6月)の金融行政方針では、「アパートやマンション、シェアハウスなどを対象にした投資用不動産向け融資の実態調査の実施」が盛り込まれています。これは、2018年に相次いで発覚した、シェアハウス事業「かぼちゃの馬車」に対するスルガ銀行による不正融資や、投資用アパート事業を運営するTATERUによる審査資料の改ざんなどの問題を受けてのことです。

そもそも、ここ数年、マイナス金利導入による低金利下などの影響もあり、少子高齢化に伴い需要が減少することが予想される日本において、過剰ともいえるほどの賃貸アパート・マンションの供給がなされており、融資についても少しずつ審査が厳しくなっていました。金融機関としても、融資はしたいものの、過剰に融資しすぎることで将来ローンが不良債権化してしまうことを避けたいという意図があります。こうした状況の中、金融庁が「実態調査の実施」を方針に盛り込んだことで、金融機関のアパートローンの融資はこれまで以上に慎重になることが予想されます。

アパートローンの審査が厳しくなるとどううなる?

近年のアパートローンの貸出先として多かったのが本業を持ちながら大家業も営む「サラリーマン投資家」でした。アパートローンの審査が厳しくなると、実績のない、もしくは少ないサラリーマン投資家は承認を得ることが難しくなっていくことが予想されます。承認率の低下は投資の縮小、ひいては投資家自体の減少にも繋がりかねません。そうなると、保有物件の売却時に買い手がつきづらくなり、買い手がつかないのであれば売却価格を下げなければならなくなってしまいります。

一度こうした負のスパイラルに入ってしまうと、不動産価格は下落の一途を辿っていくことでしょう。

まとめ

2018年7月に行われた金融庁の新体制への移行と、最近の不正融資に対する金融庁の方針、それによるアパートローン融資への影響等についてなど、お伝えしてきました。場合によっては、保有している不動産の価格の下落や、不動産業界自体の低迷につながる可能性もあります。大家さんとしては不動産の売却も重要な戦略の一つとなるため、引き続き金融庁の動きについて注視していくことが大切です。

監修者
小林弘司
不動産コンサルタント/不動産投資アドバイザー
東京生まれ、東京育ち。海外取引メインの商社マン、外資系マーケティング、ライセンス会社などを経て、現在は東京都内にビル、マンション、アパート、コインパーキングなど複数保有する不動産ビジネスのオーナー経営者(創業者)です。ネイティヴによる英語スクールの共同経営者、地元の区の「ビジネス相談員」、企業顧問なども行っています。

国内最大の不動産投資ポータルサイト『楽待(らくまち)』の「8人の成功者による不動産投資ノウハウ完全版 8つのステップ 2014」の講師に約2万人の投資家の中から選出。http://www.rakumachi.jp/news/thanks/8step2014#m05 著書 「自主管理」で年4000万円稼ぐマンション経営術(洋泉社) http://www.yosensha.co.jp/book/b252584.html スマホ1台でらくらく儲かる不動産投資法 (ダイヤモンド社) https://www.diamond.co.jp/book/9784478104927.html 法政大学経営大学院イノベーション・マネジメント総合研究所 特任研究員。 経済産業大臣登録 中小企業診断士、MBA(経営管理修士)、一級販売士、GCS認定コーチ。 ARC CONSULTING(アーク・コンサルティング) 代表経営コンサルタント。(社)東京都中小企業診断士協会 城東支部所属。 東京商工会議所 企業変革アシストプログラム事業アドバイザー。 東京信用保証協会 経営力強化専門家。 国内最大不動産投資サイト「楽待」認定コラムニスト。 http://www.rakumachi.jp/news/archives/author/kobachan 好きなことは、読書、サッカー、愛犬との散歩などです。 https://twitter.com/hkobachan https://www.instagram.com/hiroshikobayashi21/