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【金利動向最新情報】東京五輪が不動産業界に与える影響


2018年7月、金融政策決定会合にて、日銀は政策の修正を行いました。その内容は、「市場金利(長期金利)がある程度まで上昇することを容認する」ともとれるものでした。これをきっかけに、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の「フラット35」の金利がわずかながら上昇しています。

日銀は定期的に「金融政策決定会合」を行っており、次回の会合までに金融市場をどのように調整するか、市場金利を何%にするか、その方針を決定しています。市場金利を意識するタイミングとしては、住宅ローンの借り入れをするときなどです。各銀行の住宅ローン金利は、市場金利の影響を受けて変動するからです。今後、東京五輪に向けて景気の上昇が期待されるなかで、市場金利や住宅ローン金利はどう変化するのでしょうか?

最新の金利動向


フラット35(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付き)の最低金利は、2018年8月には1.340%でしたが、9月に1.390%、10月は1.410%とわずかながら上昇しています。7月の政策決定会合の結果を踏まえてのことでしょう。

ただ、9月18、19日に開かれた金融政策決定会合では、短期金利をマイナス0.1%、長期金利をゼロ%程度とする政策の現状維持が決定されました。2019年10月に消費税率が10%まで引き上げられることが決まっているため、経済状況や物価にどの程度の影響が出るかを、慎重に見極める必要があると考えた結果のようです。

では、低金利のままで据え置く日銀の方針は、いつまで続くのでしょうか?

2013年1月、政府は物価安定の目標値を「消費者物価の前年比上昇率2%」と定め、日銀とともにインフレを目指してさまざまな施策を講じてきました。しかしながらこの目標の到達には至っておらず、目標そのものも変更されていません。そのため、日銀は金利を上昇させる施策に出られない状況が続きそうです。

住宅ローンはどうなる?


ここまでの景気動向や、金融政策決定会合が9月に出した方針を考えると、住宅ローン金利が急激に上昇する可能性は低いでしょう。少なくとも2、3年の間は大幅な変更を強いられる心配をしなくてもよいはずです。ただし、これから住宅ローンを利用したい人は、金利の動向の他にも、注意したいことがあります。

消費税率の引き上げ

2019年10月には消費税率が8%から10%に引き上げられます。土地の売買については、消費税は非課税となりますが、建物の部分には消費税がかかります。消費税率がアップする影響を受けて、売買の代金が異なる可能性も出てくるのです。2%も上昇する消費税が住宅ローンの総額に与える影響のほうが、住宅ローン金利の変化による影響よりも、大きいかもしれません。

なお、新築の物件を建てる場合は、税率引き上げに伴う経過措置が設けられています。一定の期日までに工事契約を締結することで、税率8%の適用を受けることもできます。

不動産投資業界で明らかになった不祥事

不動産投資の世界に影響を与えた「スルガ銀行」、そして「TATERU」の不祥事についても知っておきたいところです。

スルガ銀行は、シェアハウスを運営する不動産オーナーに向けた融資で、多数の不正を行っていたことが発覚し、金融庁から一部業務停止命令を受けました。2019年4月12日までの6か月、投資用不動産向け融資と自宅部分が建物の50%を下回る住宅ローンの新規取り扱いが停止となります。不動産会社TATERUは、新築アパートを建てる顧客が、銀行の融資審査を通りやすいように、顧客の預金残高を偽る操作を行っていたことが発覚しました。

このような問題を受け、今後はどの銀行でも、不動産投資ローンは審査が厳しく、時間がかかるようになるでしょう。銀行としては「当行は問題に関与していませんよ」という姿勢を明らかにしたい思いがあるからです。また、住居用の住宅を購入すると言っていながら、実際には投資目的の物件が建てられていた、などのトラブルも銀行としては避けなければなりません。

今後は、投資用でない住宅ローンの利用であっても、年収や資産の状況について偽りの申告が行われていないか、物件の使用目的は何かなどについて、より慎重な審査が行われるでしょう。

東京五輪が与える影響


五輪のようなビッグイベントの開催が、国の経済状況に大きな影響を与えることは、周知の事実です。実際、東京五輪の開催が2013年9月に決定した際には、好景気の波が予想されていました。

しかし、「短期金利をマイナス0.1%、長期金利をゼロ%程度とする政策の現状維持」が9月の金融政策決定会合で決まったことが日本の現状です。住宅ローン金利も爆発的に上昇するような兆しは見えてきません。東京五輪が、これから住宅ローン金利に大きな影響を与える可能性は低いかもしれませんが、景気の動向を左右するビッグイベントであることも確かです。インバウンド需要の増加が日本の景気上昇につながることも考えられるでしょう。景気の好循環が起こることで、日銀の金融政策が変化し、住宅ローン金利も上昇していく可能性はあります。

東京五輪の後に迎える「2025年問題」にも注意が必要です。この時期、団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となり、医療や介護を必要とする人の数が急速に増えると予測されています。現在の水準の社会保障が維持できるかどうか疑問であり、労働に携わる人口が減ることで、産業の衰退や景気の悪化につながるかもしれません。

また、国立社会保障・人口問題研究所が2018年1月に発表した「日本の世帯数の将来推計(全国推計)」によると、「日本の世帯総数は2015年の5,333万世帯から増加し、2023年の5,419万世帯でピークを迎え、その後は減少に転じて、2040 年には5,076 万世帯まで減少する」と予測されています。世帯数が減少すれば、居住するための不動産への需要も減少するので、住宅価格そのものが下がっていくでしょう。

このような社会全体についての予測、推計なども踏まえて、住宅購入の決断をすべきか、それは無理のない決断かを考えていくことが、住宅ローン金利以上に大切でしょう。

まとめ

東京五輪の開催が決定してから現在までに、住宅ローン金利が大幅に上昇することはありませんでした。そして、今後も住宅ローン金利が上昇する明らかな兆しは、今のところありません。住宅購入を希望する場合、金利の上昇を心配する必要はしばらくの間はないでしょう。

それよりも、2019年10月に消費税率が引き上げられることで、建物部分の購入にかかる費用が増大することの影響や、その影響を緩和するための経過措置について知ることが大切です。増税前の駆け込み需要増に伴い、建築資材価格の上昇、人手不足による人件費の高騰などによりコストが増大することにも注意が必要です。住宅購入後には消費税率が上昇し、毎月の生活費が増大するなかで、住宅ローンを返済していくためのシミュレーションをしっかり行いましょう。

不動産投資業界で相次いだ不祥事の発覚を受けて、住宅ローン審査がより厳しく、時間をかけて行われる可能性もあります。資産の状況や無理のない返済計画を金融機関に示すことがより一層大切です。2020年の東京五輪を終えた後には、高齢化が進む日本の2025年問題と向き合う時期がきます。政府がどのような施策を打ち出すか、今のところ不透明ですが、公的介護サービスや国民年金の受給額が縮小していくという予想のもとで、マイホームを持つタイミングや必要性などを検討していかなければならないでしょう。

監修者
小林弘司
不動産コンサルタント/不動産投資アドバイザー
東京生まれ、東京育ち。海外取引メインの商社マン、外資系マーケティング、ライセンス会社などを経て、現在は東京都内にビル、マンション、アパート、コインパーキングなど複数保有する不動産ビジネスのオーナー経営者(創業者)です。ネイティヴによる英語スクールの共同経営者、地元の区の「ビジネス相談員」、企業顧問なども行っています。

国内最大の不動産投資ポータルサイト『楽待(らくまち)』の「8人の成功者による不動産投資ノウハウ完全版 8つのステップ 2014」の講師に約2万人の投資家の中から選出。http://www.rakumachi.jp/news/thanks/8step2014#m05 著書 「自主管理」で年4000万円稼ぐマンション経営術(洋泉社) http://www.yosensha.co.jp/book/b252584.html スマホ1台でらくらく儲かる不動産投資法 (ダイヤモンド社) https://www.diamond.co.jp/book/9784478104927.html 法政大学経営大学院イノベーション・マネジメント総合研究所 特任研究員。 経済産業大臣登録 中小企業診断士、MBA(経営管理修士)、一級販売士、GCS認定コーチ。 ARC CONSULTING(アーク・コンサルティング) 代表経営コンサルタント。(社)東京都中小企業診断士協会 城東支部所属。 東京商工会議所 企業変革アシストプログラム事業アドバイザー。 東京信用保証協会 経営力強化専門家。 国内最大不動産投資サイト「楽待」認定コラムニスト。 http://www.rakumachi.jp/news/archives/author/kobachan 好きなことは、読書、サッカー、愛犬との散歩などです。 https://twitter.com/hkobachan https://www.instagram.com/hiroshikobayashi21/