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【入居者にずっと住み続けてもらうのは…】賢い大家さんがやっている「更新あるある」


安定した賃貸経営を行うには、入居者に長く入居してもらうことが重要です。そのために、賢い大家さんが実践している「更新あるある」にはどのようなものがあるのでしょうか?事例を交えながらご紹介したいと思います。

契約後に行う配慮


入居者に長く入居してもらうためには、「大家さんに対する安心感」と「物件に対するお得感」を感じてもらうことが大切です。

たとえば、困ったことがあってもすぐに相談に乗ってもらえたり、対応してもらえたりすると、「大家さんに対する安心感」につながります。ある大家さんは、設備等の不具合について連絡をもらうと、大家さん自ら駆け付けて状況を確認して、設備会社等へ手配をするように心がけているそうです。

物件と大家さんの自宅が離れている場合には、入居者と大家さんはなかなか顔を合わせることがありません。しかし、いざという時にすぐに駆け付けてくれる大家さんは入居者の方からみれば安心そのものです。もちろん、大家さん自らが駆け付けることが絶対条件ではありません。緊急時に、迅速に対応する姿勢を入居者に対して見せることができているかがポイントです。

「物件に対するお得感」とは、その言葉の通り、ここに住んでいたらお得であると感じてもらうことです。多くの土地建物を所有している、とある大家さんは、賃貸物件の入居者に対して、近隣の駐車場を優先的に契約できる権利を付与しています。そのエリアは、月極駐車場のニーズが高いエリアですが、賃貸物件の入居者は駐車場確保に対する不安を持つことがなく、お得だと感じるそうです。

契約した入居者への心配りによって、満足度を高めると、長く入居することにメリットを感じてもらえます。上記以外に、どのような方法があるか、事例を交えて考えてみたいと思います。

この技で更新を勝ち取った「あるある」

「あるある」その1 入居者特典をつけた

先述の駐車場の優先契約権の事例にもあるように、入居者特典をつけることも満足度を向上させるための一案です。駐車場の優先契約権は、土地建物を多く有している大家さん限定の方法ですが、例えささやかな入居者特典でも、入居者に「嬉しい」を感じてもらえることができればよいのです。

自宅兼店舗の2階部分をアパートにしていたある大家さんは、賃料の支払いに、銀行振込ではなく、直接持参してもらう方法をとっていました。入居者が賃料を大家さんに持参すると、毎月小さなプレゼントを受け取ることができます。そのプレゼントは消臭剤や食器洗いスポンジ、タオルなど、日常生活にすぐに役立つものが多く、決して高価なものではありません。入居者の方からは、今月はどんなプレゼントがもらえるのか楽しみにしていましたと、御礼の言葉をいただくこともあるそうです。その結果、更新をされる入居者が多く、家賃の滞納も防ぐことができていると、大家さんはお話されていました。

入居者特典をつけるといっても、上記の例のように、過大な入居者特典は必要ありません。普段、コンビニなどでお茶を買う時に、いくつかの種類の中から選ぼうとしたらノベルティがついているものがあったから、それを選んだという経験をお持ちの方は少なくないはずですそれは、ちょっとした「嬉しい」を感じたからではないでしょうか。

賃貸経営においても同じです。入居者にちょっとした「嬉しい」を感じてもらうことにより、ここに住み続けていたら、お得だなと考えてもらうことができる可能性があるといえます。その積み重ねが「更新をしよう」という気持ちにつながっていくのです。

「あるある」その2 更新時にサービスを提供する

入居者特典にも通じますが、更新時にサービスを提供するということも、長期入居につなげる一案です。更新手続きは、新たに賃貸物件を探して入居手続きをするよりも簡便です。しかし、書類記入や返送、更新料の支払いなどが必要になるため、どのみち手間がかかるなら、この機会に新しい物件を探そうかなと考える入居者が多いのも不思議なことではありません。あらかじめ更新時にサービスが提供されることが分かっていると、入居者の更新手続きに対する手間や面倒な気持ちを軽減することができる可能性があります。

ある大家さんは更新回数に応じて、更新料の割引を行っています。2年契約で賃料月額5万円、更新料は家賃1か月分の物件で、更新料の割引を、初回更新時は0%、2回以降は10%ずつ割引率を増やしています。3回更新したとしたら更新料の割引を考慮しない場合、更新料総額は15万円となりますが、更新料の割引を考慮した場合、更新料総額は13.5万円。その差額は、1.5万円です。

入居期間は8年となりますから賃料収入合計は、480万円。もし入居者が更新をせず退去した場合、物件供給過多のこのご時世すぐに新しい入居者が決まるとは限りません。空室が続いてしまうリスクに対し、わずか1.5万円のコストで、安定した賃料収入を確保できるのであれば検討の余地があると思いませんか?更新料を例に挙げましたが、大家さんの中には更新時に金券をプレゼントする方法をとっている方もいるようです。

数千円でも、割引を受けられたり、金券をもらえたりするのは嬉しいものです。そのコストによって、ちょっとした「嬉しい」を感じてもらうことで、この大家さんは入居者のことを大事にする人だという印象を持ってもらえます。入居者満足を高めることができる方法のひとつですね。

「あるある」その3 設備等のメンテナンスを行う

設備等のメンテナンスを適時に行うということも、長期入居を促すひとつの方法です。

ある大家さんは、築20年を超える賃貸物件を複数棟所有していますが、いずれの物件も満室経営。長期間にわたり入居している方がほとんどです。大家さんの話によると、長期間にわたり入居されている方に、賃料減額は行っていないとのことです。それでは、なぜ長期間に入居する人が多いのでしょうか。

そもそも、この大家さんがマメであるということもひとつの要因ですが、更新時に限らず、物件価値の維持向上のためにコストを適切にかけることを心がけていることに大きな要因があると思われます。新しい入居者が入居する際には、まだまだ使えそうだけど劣化を感じさせる給湯設備を取り替えたり、劣化は感じるもののさほど汚れが目立たない壁紙をすべて張り替えたり等々、入居者の満足向上のための工夫や費用負担を惜しみません。

その上、日頃、大家さん自ら物件周辺の清掃も行っており、困っていることを入居者から相談されると、すぐに対応されるので、この大家さんなら安心できると感じている入居者が多く、長期入居につながっているものと考えられます。

まとめ


業種に限らず、事業経営を行い、安定した売り上げを確保するためには、顧客満足を高めることが必要不可欠です。賃貸経営でも、入居者満足を高めることで、長期間にわたり入居してくれるファンを作ることにより、安定経営につながります。今回の更新あるあるを通して、「大家さんに対する安心感」と「物件に対するお得感」を感じてもらえる方法を考えてみましょう。

監修者
小林弘司
不動産コンサルタント/不動産投資アドバイザー
東京生まれ、東京育ち。海外取引メインの商社マン、外資系マーケティング、ライセンス会社などを経て、現在は東京都内にビル、マンション、アパート、コインパーキングなど複数保有する不動産ビジネスのオーナー経営者(創業者)です。ネイティヴによる英語スクールの共同経営者、地元の区の「ビジネス相談員」、企業顧問なども行っています。

国内最大の不動産投資ポータルサイト『楽待(らくまち)』の「8人の成功者による不動産投資ノウハウ完全版 8つのステップ 2014」の講師に約2万人の投資家の中から選出。http://www.rakumachi.jp/news/thanks/8step2014#m05 著書 「自主管理」で年4000万円稼ぐマンション経営術(洋泉社) http://www.yosensha.co.jp/book/b252584.html スマホ1台でらくらく儲かる不動産投資法 (ダイヤモンド社) https://www.diamond.co.jp/book/9784478104927.html 法政大学経営大学院イノベーション・マネジメント総合研究所 特任研究員。 経済産業大臣登録 中小企業診断士、MBA(経営管理修士)、一級販売士、GCS認定コーチ。 ARC CONSULTING(アーク・コンサルティング) 代表経営コンサルタント。(社)東京都中小企業診断士協会 城東支部所属。 東京商工会議所 企業変革アシストプログラム事業アドバイザー。 東京信用保証協会 経営力強化専門家。 国内最大不動産投資サイト「楽待」認定コラムニスト。 http://www.rakumachi.jp/news/archives/author/kobachan 好きなことは、読書、サッカー、愛犬との散歩などです。 https://twitter.com/hkobachan https://www.instagram.com/hiroshikobayashi21/