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原状回復の義務とは?【貸主・借主ともに理解すべきこと】

「原状回復義務」という言葉をよく耳にします。
これは、借主の故意や過失によるもの、あるいは注意義務を怠ったために生じた損壊に対し、元の状態に戻す義務のことです。
賃貸借契約が終了し、退去するときに借主側の責任で行います。

では、借主にはどのような義務が発生し対処してくれるのでしょうか?

ここでは、原状回復後についてのトラブルと注意点についてお伝えします。

1.原状回復の例

原状回復の義務とは?【貸主・借主ともに理解すべきこと】

国土交通省による「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」では、原状回復義務について詳しく書かれています。
基本的には、このガイドラインをベースに借主と話をすれば大丈夫です。
貸主が借主の責任範囲を超える請求をした場合にトラブルになりますので、必ずガイドラインに従いましょう。

では、原状回復の具体例を見てみましょう。

①畳の日焼けは原状回復義務に入るのか?

壁紙や畳の日焼けによる変色は、原状回復の義務の範囲に含まれません。
しかし、喫煙による壁紙の変色やカーペットにジュースをこぼしたことによるシミは、借主の責任となります。
畳の日焼けは普通に生活していても起こるものですが、喫煙やジュースをこぼす行為は注意していれば防げるという解釈です。

②壁の穴は?

壁の穴に関しては、下地ボードの張替えを必要としない程度であれば、借主側の費用負担は必要ないとされています。
そのため、画鋲の使用による小さな穴は、借主の原状回復の義務は生じません。

③ハウスクリーニング費用の負担は特約による

賃貸借契約に「ハウスクリーニング特約」が付いていることがあります。
原状回復の原則では「経年劣化・通常損耗は貸主負担、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗は借主負担」となっていますが、特約で、「故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗でなくとも、費用を借主の負担とする」という契約内容が記載されているケースがあります。

平成21年5月に東京地裁が「ハウスクリーニング特約は有効」という判決を出しています。
金額の妥当性があれば特約に盛り込まれている場合は、借主負担にできるということです。

④原状回復を巡る裁判の例

ここでは平成23年8月に国土交通省から出された「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」から抜粋し、原状回復を巡る裁判の例を紹介します。

事例1:室内にカビが発生した例(川口簡易裁判所判決平19.5.29)

カビの発生は借主が手入れを怠ったためだが、経過年数を考慮すると クロスの貼替えに借主が負担すべき費用はないとの判断が下されました。

【貸主・借主の負担割合で争点となった部分】
天井・襖・壁クロスの張替え、クロス下地の 取替え、窓枠・サッシビートの取替え、畳の 取替え、コンセント・照明・カーテンレール・ タバコのヤニによる変色した扉の交換、玄関 扉・浴室換気扇のサビによる交換

【借主負担となった部分】天井の張替え、クロス下地の取替え、窓枠・ サッシビートの取替え、玄関扉のサビによる交換(各20%を負担)

事例2:ペット飼育に起因するクリーニング費用の例(東京簡易裁判所判決平14.9.2)

特約にペット飼育に起因するクリーニング費用は借主負担と記載されており、それが有効という判決が下されました。

【貸主・借主の負担割合で争点となった部分】
クロス・クッションフロア張替え、玄関ドアの交換、ハウスクリーニング

【借主負担となった部分】
クッションフロア部分補修、ハウスクリーニング

事例3:自然汚損等については借主が原状回復を行わなくてもよいと認められた例(京都地方裁判所判決平7.10.5)

特約に「修理・取替特約は、貸主の義務を免除し、借主に義務を負わせる」と記載されていましたが、貸主が費用を負担すべきという判決が下されました。

【貸主・借主の負担割合で争点となった部分】
襖、床及び壁・天井クロスの張替え、畳表替え・裏返し、塗装工事、パイプ棚・流し・ガ ス台取替え、雑工事、洗い工事

【借主負担となった部分】
なし

2.トラブルにならないためにやるべきこと

原状回復の義務とは?【貸主・借主ともに理解すべきこと】

退去時に原状回復義務の範囲を巡ってトラブルにならないように、理解しておくべきことをお伝えします。

①特約を盛り込むか?を考える。

まずは原状回復に関する特約を盛り込むかどうか?を考えます。
ただし、その特約が借主に一方的に不利な内容であれば、特約は無効となります。
このような点を踏まえて再度契約書の見直しを行いましょう。

②借主が入居する前に室内の状態をチェックしておく

借主が入居する前は必ず室内の傷や汚れを確認しましょう。
管理会社に任せている大家さんは管理会社に行なってもらってください。

しっかりとした証明を残しておかないと後にトラブルが発生した時に交渉が不利に働くため、こうした事前の準備はとても重要です。
傷や汚れのある場所はどこか?どんな種類の傷や汚れがあるのか?をリスト化しておきましょう。

また言葉で表現しにくい場合は、該当箇所を撮影しておきましょう。
傷や汚れのアップ写真のみならず、部屋の広い範囲が写っている画像も撮影します。

③契約書に使用方法を明記する

近隣住民とのもめごとや、無断でペットを飼う、楽器を演奏する、壁の色を許可なくペンキで塗り替えるなどのトラブルに備え、事前に、部屋の使用ルールを明確にしておき、借主にしっかりと伝えることが重要です。

④借主の修繕義務を明記する

借主の故意・過失、借主の責任によって生じた修繕は借主の負担となります。
「小規模の修繕」については、貸主の修繕義務を免除し、借主の費用負担で修繕できる「特約」を定めることが多いです。
「小規模の修繕」とは、電球や蛍光灯の取替え、水道パッキンの交換、入居中の畳や襖の張替等費用などのことを指します。
仮にこれらの修理で借主から交換を依頼されても、費用負担は借主に請求することができるということです。

3.まとめ

原状回復の義務とは?【貸主・借主ともに理解すべきこと】

原状回復をめぐるトラブルはよく発生します。
このような状況でトラブルを未然に防止するためには、あらかじめ契約書や一般的なルールを貸す側、借りる側双方が理解しておくことが重要です。
そのような意味でも国土交通省から出された「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に目を通しておくことは重要です。

現在、1896年制定の民法が約120年ぶりに大幅改正され、2020年の施行が見込まれています。
これによってマスコミが賃貸借契約について取り上げることも多くなっています。この機会に原状回復についての知識を増やしておきましょう。